Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

Продажа квартиры, дома или земельного участка в России может сопровождаться обязанностью уплатить налог с продажи недвижимости (НДФЛ). Разберём, в каких случаях налог действительно нужно платить, как рассчитать его размер и через сколько лет после покупки можно продать жильё без налога.

Когда возникает обязанность платить налог с продажи недвижимости

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивают собственники, если срок владения недвижимостью меньше установленного минимального срока.
В 2025 году это:

• 3 года — для льготных категорий случаев;

• 5 лет — для всех остальных.

Под действие налога подпадают:

• квартиры, дома, комнаты;

• дачи и садовые дома;

• гаражи;

• земельные участки.

Когда налог платить не нужно

От уплаты НДФЛ можно освободиться, если:

1. Истёк минимальный срок владения — 3 или 5 лет (зависит от способа получения имущества).

2. Цена продажи равна или меньше цены покупки, но не ниже 70% кадастровой стоимости.

3. Собственность — единственное жильё и срок владения им превышает 3 года.

4. Семьи с двумя и более детьми продают единственную квартиру и покупают новое жильё в том же году — независимо от срока владения.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

Минимальный срок — это период, после которого можно продать квартиру без налога.

3 года — если недвижимость:

• получена в наследство;

• подарена близким родственником;

• приватизирована;

• куплена как единственное жильё;

• оформлена до 01.01.2016.

5 лет — для остальных случаев.

Как считается срок владения

• Купля-продажа — с даты регистрации права собственности.

• Дарение — с момента госрегистрации договора дарения.

• Наследство — со дня смерти наследодателя.

• Приватизация — с даты оформления собственности.

• Реновация — учитывается срок владения старой квартирой.

Налог для единственного жилья

С 2020 года для единственного жилья срок освобождения — 3 года, а не 5.
Важный нюанс: если квартира в совместной собственности супругов, то статус единственного жилья определяется отдельно для каждого.

Налог для семей с детьми

С 2021 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога при продаже единственного жилья, если:

• куплено новое жильё большей площади;

• кадастровая стоимость продаваемого объекта не превышает 50 млн ₽;

• сделка купли нового жилья и продажи старого — в одном календарном году.

Как рассчитать налог в 2025 году

В 2025 году действует прогрессивная ставка НДФЛ:

• 13% — доход до 2,4 млн ₽;

• 15% — сумма свыше 2,4 млн ₽.

Формула для расчёта при доходе > 2,4 млн ₽:
312 000 ₽ + 15% от суммы сверх 2,4 млн ₽.

💡 Важно: налог считается с прибыли (разница между ценой продажи и покупки), а не с полной суммы сделки.

Как уменьшить сумму налога

1. Налоговый вычет — уменьшает налогооблагаемую базу на 1 млн ₽.

2. Подтверждение расходов на покупку — платить налог только с разницы.

3. Сделка по цене покупки — при равенстве стоимости налога не будет (но не ниже 70% кадастровой стоимости).

Как и когда платить налог

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года.

• Оплата налога — до 15 июля.

Подать можно лично в ФНС или через Личный кабинет налогоплательщика.

Налог для нерезидентов

• Ставка — 30% от суммы сделки (но не ниже 70% кадастровой стоимости).

• Льготы по срокам владения сохраняются.

• Налоговые вычеты не применяются.

Что будет, если не заплатить

• Штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (не более 30%).

• Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день.

• Возможен арест счетов и запрет на выезд за границу.