Рынок недвижимости в России ускорил рост цен: что происходит с новостройками и вторичным жильем в конце 2025 года

Цены на квартиры в России по итогам 2025 года выросли быстрее инфляции. Аналитики Домклик и СберИндекс зафиксировали ускорение роста как на первичном, так и на вторичном рынке. Основным драйвером стала активизация спроса на фоне ожиданий изменений в программе семейной ипотеки.

Итоги года: недвижимость обогнала инфляцию

В декабре 2025 года рынок недвижимости продемонстрировал резкий рост цен. По данным аналитиков, стоимость квартир за месяц увеличилась на 1,5% в новостройках и на 1% на вторичном рынке. В годовом выражении рост составил 7,3% и 8,2% соответственно, что существенно выше официальной инфляции на уровне 5,59%.

Особенно заметно подорожали квартиры на вторичном рынке в домах, построенных за последние десять лет. Здесь рост цен достиг 12% за год. Эксперты объясняют это стремлением продавцов компенсировать разрыв, сформировавшийся в период 2020–2024 годов, когда льготная ипотека стимулировала более быстрый рост цен именно на новостройки.

Почему растут цены на жилье

Ключевым фактором стало оживление спроса на фоне возможных изменений в программе семейной ипотеки. Покупатели стремились успеть приобрести жилье на действующих условиях, что привело к всплеску сделок.

Дополнительным стимулом стал характерный для российского рынка механизм. Большая часть покупателей новостроек формирует первоначальный взнос за счет продажи вторичного жилья. В результате рост цен на готовые квартиры автоматически подталкивает вверх стоимость новостроек.

Вторичный рынок: ускорение роста и сокращение разрыва

По данным Домклик, в декабре медианная цена квадратного метра на вторичном рынке в домах возрастом до 10 лет составила 169,4 тыс. рублей. Это на 12% больше, чем годом ранее, и выше темпов роста новостроек.

Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в данном сегменте достиг 7,2%, что практически соответствует показателям ноября.

Отдельно стоит отметить сегмент жилья, построенного до 1991 года. После снижения в начале 2025 года цены вновь перешли к росту и в декабре достигли 111,1 тыс. рублей за квадратный метр. Годовой прирост составил 15,5%, что стало одним из самых высоких показателей на рынке.

Первичный рынок: рост ускоряется четвертый месяц подряд

Согласно данным СберИндекса, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в декабре 2025 года выросла на 1,5% и достигла 182,6 тыс. рублей. Рост цен продолжается восьмой месяц подряд, при этом темпы увеличения ускоряются уже четвертый месяц.

Лидеры по стоимости новостроек

Наиболее дорогие квартиры в строящихся домах по-прежнему фиксируются в крупнейших агломерациях:

• Москва: 392,9 тыс. руб. за кв. м

• Санкт-Петербург: 253,1 тыс. руб.

• Московская область: 207,9 тыс. руб.

• Республика Татарстан: 196,4 тыс. руб.

• Ленинградская область: 184,8 тыс. руб.

Во всех этих регионах, за исключением Татарстана, рост цен оказался выше среднероссийского уровня.

Где новостройки самые доступные

Самые низкие цены на первичном рынке зафиксированы в Пензенской и Воронежской областях, Удмуртской Республике и Самарской области. В этих регионах стоимость квадратного метра колеблется от 104 до 133 тыс. рублей. При этом рост цен здесь продолжается третий месяц подряд.

Разрыв между ценами предложения и сделки

В декабре разница между ценой квадратного метра в объявлениях и на реальных сделках выросла до 12%. Это сигнализирует об усилении уверенности продавцов и росте ожиданий дальнейшего удорожания жилья.

Максимальный разрыв отмечен:

• в Москве: 30,6%

• в Санкт-Петербурге: 28,2%

• в Краснодарском крае: 20,5%

Интересной аномалией стала Ленинградская область, где цены в объявлениях оказались ниже цен реальных сделок на 3,4%. Подобная ситуация наблюдается здесь уже пятый месяц подряд.

Динамика цен на новостройки по регионам

Наиболее сильный месячный рост в декабре зафиксирован в:

• Московской области: +3,3%

• Москве: +3,1%

• Самарской области: +2,8%

Лидерами по годовому росту стали Удмуртская Республика, Москва и Нижегородская область, где цены выросли на 15,5%, 12,8% и 11,9% соответственно.

При этом в Краснодарском крае, Калининградской области и Башкортостане зафиксировано незначительное снижение цен в декабре.

Прогноз по первичному рынку: что будет дальше

Эксперты отмечают, что несмотря на активный рост цен, застройщики пока ограничены в возможности существенно повышать стоимость жилья. Причина заключается в высоком объеме нераспроданных квартир, который по итогам декабря составляет около 80 млн квадратных метров.

В среднесрочной перспективе ожидается сохранение умеренного роста цен, особенно в столичных агломерациях. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется высокий спрос, что поддерживает положительную динамику рынка.

Вторичный рынок: стабильный рост и высокая конкуренция с новостройками

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в декабре составила 120,6 тыс. рублей. Самые высокие показатели зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае и Ленинградской области.

Самые доступные квартиры находятся в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях, где стоимость квадратного метра не превышает 83 тыс. рублей.

Средняя цена предложения по стране достигла 140,5 тыс. рублей, а разрыв между ценой предложения и сделки увеличился до 16,5%.

Как изменились цены на вторичное жилье за месяц и за год

В декабре рост цен на вторичном рынке ускорился до 1%. За год готовое жилье подорожало на 8,2%, что выше показателей первичного рынка.

Наибольший месячный рост зафиксирован в Краснодарском крае, Волгоградской и Ленинградской областях. Лидерами по годовому удорожанию стали Татарстан, Свердловская область и Пермский край.

Прогноз по вторичному рынку недвижимости

Аналитики отмечают, что вторичный рынок продолжает постепенно сокращать разрыв с новостройками. При дальнейшем снижении ипотечных ставок готовое жилье может стать более серьезным конкурентом первичному сегменту.

В целом рынок сохраняет устойчивость, а динамика цен свидетельствует о формировании нового ценового равновесия после завершения периода массовой льготной ипотеки.